■査定価格とは何？
査定価格とは、「これくらいの価格なら売れるだろう」という不動産会社が考える物件の金額のことです。
不動産の価格は「一物4価（いちぶつよんか」などと言いますが
●公示地価
●基準地価
●路線価
●固定資産税評価額、
これらの価格が「査定価格」になるということではありません。
実際には、その物件の近くで取引された売買事例を参考に算出します。
価格の算出する際ポイントは「需要と供給」の状況です。
欲しい人がたくさんいて、売る物件が少なければ価格は上がりますし、売る物件が多くて、買いたい人が少なければ価格は下がります。
不動産会社はその物件のエリアの需要や供給を踏まえた上で、過去の売買事例をもとにおおよその価格を査定していくのです。
そのため価格そのものはかなり流動的になります。「査定価格は売買価格ではない」ということを理解しておきましょう。
とはいえ
不動産会社は売買の仕事を専門にしているので、売れそうな価格をつけるのが一般の方よりは上手だと思います。
■建物の査定額はどうなるの？
一戸建ての場合には土地と建物を分けて考えます。
建物価格は構造・築年数を考慮し、新築時の金額を割り出します。そこから経過年数分を減額するという考え方で算出します。
ただ、実際には
●構造が違う
●築年数が違う
●住宅のメンテ状況が違う
●間取りが違う
●外観が違う
●設備が違う
●建っている環境が違う・・・
など、同じ建物はありません。ひとつの物差しでが比較できないケースがほとんどです。
しかも、建物査定額を算出しても、土地の価格をプラスすると周辺の相場より高くなりすぎる場合もあります。
そのため、築30年経っていてもコンデションがいい建物は「築20年以上経っているので建物評価はありません」というような査定をする不動産業者も多く、建物にどのように価格を付けるかは難しい部分になります。
売り手として出来ることは、買い手の印象が良くなる策を取っておくことです。
一般的には建物評価がでない古い家でも、手入れがよくオーナー様の印象が良ければ、不動産屋さんがイメージしていた以上に高い金額で売れたというケースもありますので、「好印象」は強い武器になります。
まずは買い手さんに気にってもらえるように物件を磨きましょう。