実家が空き家になった時、どうするか？

もしあなたの生まれ育った家が空き家になった場合、どのように対処すればいのでしょうか？


今回はそんな話をシェアします。

■空き家の管理

自分には関係ない、まだ先のことだ


と後回しにしていてもいつかは訪れる問題です。


その「いつか」に備えるため、空き家の管理を相続人が行う必要があります。


しかし、空き家の管理と言っても、何をすれば良いのか分からないという人も多いのではないでしょうか？


そこで空き家を管理するポイントや空き家を活用、売却する際の注意点についてお伝えしていきます。

■管理していくコスト

空き家は所有しているだけで「管理コスト」が発生し続けます。


たとえば、空き家にかかる固定資産税は住んでいなくても所有しているだけで、毎年納付しなければなりません。


また、火災保険や地震保険などに加入していれば、毎年保険料がかかります。


他にも水道やガス、電気などのライフラインの契約が残っているなら、使用していなくても毎月基本料金がかかります。


また空き家の管理が不十分だと、周辺住民からクレームが入ったり、害虫や害獣の発生によって住環境が悪くなったりすることがあります。


他にも、老朽化が進行すると倒壊リスクが高くなり、周辺住宅に危害を及ぼしたり、住民にけがをさせてしまったりすることもあります。


建物の損壊によって被害があると、賠償責任を求められるため、高額な費用がかかってしまうケースも多いです。


また、空き家を放置し続けると行政指導が入り、過料が科せられたり、場合によっては「特定空き家」に指定されると強制的に解体されたりすることもあります。


空き家を維持していくためにはそれなりの管理コストがかかるため、なんらかの方法で活用することが大切です。

■活用法１　空き家を残す

もし誰も住む予定がないのであれば、空き家を賃貸として貸し出す方法や更地にして貸す方法があります。


空き家をそのまま貸し出す場合は、劣化している部分の修繕は必要ですが、特に問題がなければそのまま貸し出すことができます。


また新規に物件を購入する費用も必要ないため家賃収入（収益化）が発生するメリットがあります。


一方、賃貸需要の少ない立地の場合は、入居者を募集しても集客が上手く行かず、収益が得られない可能性もあります。


このような場合は、更地にして駐車場として貸し出すなど、立地条件に合わせた活用方法を検討する必要が出てきます。


その他、建物を解体するのに費用がかかる、住宅がなくなることで固定資産税の優遇措置が受けられなくなる点に注意が必要です。

■活用法２　空き家を売却する

空き家となった実家が不要な場合は、売却することも選択肢の1つです。


売却することで現金化できるだけではなく、毎月、毎年の空き家の管理コストは必要なくなります。


ただし


相続した家が空き家を売却する場合、気をつけなければいけないのは「譲渡所得税」です。


相続で取得した不動産の場合、譲渡所得税が少ししか認められない場合があります。


たとえば、当時の契約書や売買時の資料があれば、購入金額や取得時の諸費用が分かります。


しかし、当時の契約書がなくなってしまった場合や、先祖代々の家の場合はそもそも取得費がありません。


譲渡所得の計算において取得費が分からない場合には、売却価格の5％を「概算取得費」とすることになります。


実際の取得費は概算取得費よりも多かったはずでもその証拠がなければ、支払う税金も多くなってしまいます。


そのため、父母や祖父母が実家を建築・購入した場合は、当時の契約書などが残っているかあらかじめ調べておきますしょう。

■まとめ

実家や親族の家が空き家になった場合は、適切な管理をしていないと資産価値が下落する、近隣住民とトラブルに発展する、特定空き家に指定されるなどの可能性があります。


実家を利用する予定がないのであれば、空き家を活用する、または売却も視野に入れながら、空き家の今後について検討してみましょう。



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