不動産の権利書（登記識別情報）が失くなった！そんなときどうするか？
【不動産の権利書を紛失したときの対応策】
不動産の権利書や登記識別情報を紛失したことに気づき「大変なことをしてしまった」と大慌てになっている人はいませんか？売却査定時にご相談を受けることがままあります。
「紛失しても再発行できない」とおぼろげなにでも記憶の中に残っていたら余計に焦ります。
大切な書類だと分かっていても普段使うことがないので、いざ家を売却しようとしたときに見当たらない、もしかしたら失くしてしまったかも、と言うケースはよくあります。
そこで今回は「不動産の権利書（登記識別情報）を失くしてしまったときの対応策」について書いてみたいと思います。
■登記済証と登記識別情報、その違いは何？
所有権移転登記、抵当権設定登記などの権利の登記をしたときに登記手続きが完了すると、その権利の登記をした人に対して登記申請書の写し（副本）に登記官が「登記済」と押印した「登記済証」が返還されていました。
そして「登記済証」を所持している人が登記名義人であることを公的に証明していましたので、「登記済証」は別名「権利書」と呼ばれていたのです。
それが、平成16年（2004年）の不動産登記法改正以降は「権利書」に代わって、数字と符号を組み合わせた12桁の暗号で登記情報を管理する「登記識別情報」による運用が行われるようになりました。これに伴い、不動産登記のオンライン申請も可能になりました。
法改正後でも、それまでの権利書の効力は有効ですので、心配ご無用です。システムは違いますがいずれも不動産登記に関する本人確認手段として重要な書類であることには違いはないのです。
■紛失しても再発行できない
権利書を紛失した場合でも、盗難に遭ってしまったとしても再発行はしてくれません。それだけ重要な書類ですので厳重に管理しておくようにしてください。
しかし、権利書が無いからといって売買や相続登記、不動産を担保にして融資を受けることができなくなるわけではありません。
それでは今回の本題です。
不動産の権利書や登記識別情報を紛失してしまった場合の対応策です。
■権利書を紛失したとき
権利書や登記識別情報を紛失してしまうと再発行もしてくれないので、不動産を売却しようとしたときにどうしたらいいのか気になります。
もちろん再発行はできませんが慌てる必要はありません。次の3つの対応策がありますので安心してください。
１．司法書士による本人確認情報
２．公証人による本人確認
３．事前通知制度
以下 ご説明していきます。
１．資格者代理人による本人確認情報
「司法書士による本人確認情報」とは、権利書や登記識別情報に代わる書類のことで、司法書士が真正な不動産所有者であることを確認し、本人であることを証明する書類です。
ただし、司法書士としても自らの権限と責任で、本人であることを証明することになりますので、その報酬は司法書士によっても異なりますが5万円ぐらいかかります。
「３」で説明する事前通知と違って、すぐに発行できて確実に登記申請を行なうことができますので、不動産の売却では「本人確認情報」を使うのが一般的です。
２．公証人による本人確認制度
公証人による「本人確認制度」は公証人が本人確認することにより、権利証がなくても「３」で説明する事前通知を省略して登記ができるという制度です。
◆運転免許証などの身分証明書、印鑑証明書（3ヶ月以内発行）、実印、司法書士への委任状、登記原因証明情報などを準備します
◆必要書類も持って本人が公証人役場へ行きます
◆公証人の面前で必要書類に署名して実印を捺印します
◆公証人は認証を行い「認証文」を作成します
公証人による本人確認と認証を受けて「認証文」を登記申請書類に添付することで、権利証や登記識別情報の代わりになって、晴れて登記申請を行うことができます。
公証人による認証費用は、基本的に1万円以内ですので、司法書士による「本人確認情報」に比べると安価になりますが、登記に必要な書類の作成は司法書士に依頼することになりますので、作成に対する報酬は必要になります。
３．事前通知制度
「事前通知制度」は、登記所が「本人限定受取郵便」を使って本人確認を行います。
登記申請書に権利証を提供できない理由を記載して、そのまま登記申請を行います。すると、登記所は登記名義人である所有者の住所地に「本人限定受取郵便」で「事前通知」を送付します。
事前通知には、
◆不動産の登記申請（所有権移転等）があったこと
◆登記名義人（あなた）が確かに登記申請を行ったこと
を申し出するように求めるもので、通知が行われて2週間以内に申し出を行う必要があります。
「事前通知」が送られてきたら内容を確認したうえで回答欄に署名捺印（実印）して登記所に持参するか返送します。この手続きで登記所は本人確認がとれたと判断し登記手続きを進めてくれます。
ここで気をつけてほしいのが「申出までの期間」です。
事前通知が届いてからではなく、登記所が事前通知を発送してから2週間以内に申し出を行わなければなりません。期間内に返送がない場合、登記申請は却下されてしまうので注意してください。
ただし、不動産売買の基本は権利の移転と代金の支払いは同時に行われます。買主が売買代金を支払ってから最長で2週間もの間、所有権移転ができるかどうかはっきりしない期間があるのは買主さんにとっては大問題です。
ですから実務では残代金決済前に事前通知の手続きを行い、売主に通知書が届いてから代金の支払いと通知書の提出を同日に行っています。
■まとめ
不動産の権利書や登記識別情報を紛失したときの対応策について書いてきました。
もし、権利書を紛失しても司法書士や公証人による本人確認を行うことで売却は可能なので慌てる必要はありません。しかし、再発行ができない重要な書類であることには変わりはありません。
さらに、実印や印鑑証明書と一緒に紛失したり盗難に遭ってしまうと大きなトラブルに巻き込まれる危険もあります。
余計な手間や費用をかけることがないように、また悪用されることを心配しないですむように、あらかじめ家族と相談して厳重に保管するようにしてください。
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