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「売った時の登記どうする?」問題

コラムCOLUMN

よくある質問

2021/10/27

「売った時の登記どうする?」問題

「売った時の登記費用、いくらかかる?」問題

■不動産を売った時、どんな「登記」が必要になるの?

不動産を売却するときに発生する「登記の種類と登記費用」についてシェアします。


■不動産の登記が必要な理由

不動産登記とは、不動産(土地や建物)の所在・面積・所有者住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載することです。

この情報を誰でもどこでも取得できることで、不動産取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。ガンバル不動産の事務所からでも、北海道から沖縄まで、つまり日本国内の登記情報を取得(閲覧)することが可能です。


不動産を売却したことを売主と買主はわかっていますが、その事実を当事者以外の第三者に主張することができません。当事者以外の第三者にも、権利を明確にするために不動産の登記は必要なのです。

■不動産売買で必要となる登記の種類

不動産売買の取引で必要となる登記の代表的な種類は


●「(根)抵当権抹消登記」
●「(根)抵当権設定登記」
●「所有権移転登記」
●「住所・氏名の変更登記」(売主) などがあります。


以下、ざっくりテキトーな解説します。

<(根)抵当権抹消登記>

抵当権抹消登記は、売却する不動産に抵当権(根抵当権)が設定されている場合に抹消する申請のことです。


お金を借りると、金融機関などの「抵当権」が対象の土地や建物に設定されています。

抵当権が設定されたままで売却すると、買主の完全な所有権を阻害することになります。買主の立場からみると「自分の不動産に他人の抵当権が設定されている不動産を買う」ことになります。


となると


「こんな不動産、いつ競売にかかるかわからないので、とても買えない」ので、売主に住宅ローン完済してもらって、引渡し(決済時)までに抵当権の抹消登記を済ませてもらいます。


※根抵当権→極度額(貸出の限度額)を金融機関と決めておいて、その極度額内ならいつでも融資を受けられる状態にしておく権利のこと、商売をやっている会社が設定していることが多い

<抵当権設定登記>

抵当権設定は、住宅ローンを借りるときに金融機関が権利者となり土地や建物に担保権を設定すること登記のことです。

金融機関などの債権者は、一定期間に債務者(買主様)の住宅ローン返済が滞ると、担保にとってある不動産を競売にかけることができます。


競落されると、その代金から債務を優先的に受け取ることができます。そのために金融機関は不動産に抵当権を登記しておきます。

<所有権移転登記>

所有権移転登記は、売主から買主に所有権を移転する登記のことです。これをすることで当事者以外の第三者に法的に対抗できるわけです。


この登記は、不動産売買の他、相続や贈与でも行いますが、現在の法律では義務化はされていません。そうなんです、「必要と思う人だけやっておいてくださいね」なんですね。

<住所・氏名の変更登記>

不動産の売買では、売主様の所有権を登記したときとの住所・氏名がいまの住所・氏名と異なっている場合は、正しい住所・氏名に変更する登記が必要になります。

不動産の所有者に、住所が変わっても、結婚や離婚をして氏名が変わったとしても、登記簿上の住所や氏名が自動的に変わることはありません。


上述の「所有権移転登記」同様、「必要と思う人だけやっておいてくださいね」なんですね。


■登記費用は誰が負担するのか?


<売主が負担する登記費用>


◆抵当権抹消登記費用

登録免許税は不動産1個につき1,000円です。 土地1筆、建物1棟なら不動産2個ですので2,000円です。


◆住所・氏名変更登記費用

住所変更登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円、氏名変更登記も不動産1個につき1,000円です。土地1筆、建物1棟に住所と氏名をそれぞれ変更する場合は4,000円です。


<買主が負担する登記費用>

●所有権移転登記費用(登録免許税+司法書士報酬)

●抵当権設定登記費用(登録免許税+司法書士報酬)


買主が負担する登録免許税は、不動産の固定資産税評価額や融資額、軽減措置が受けられる不動産かによって税率が変わります。購入を決断される前に不動産会社の担当者に必ず確認をするようにしてください。

また、売主様も買主様も司法書士に登記を依頼する場合は司法書士の報酬も必要になります。その額は司法書士が自由に決めることができることになっていますので、併せて事前に確認をするようにしてください。


■まとめ

磐田市の不動産ならガンバル不動産がお手伝いできます。もし相談先がわからない場合には、ガンバル不動産あてにご連絡いただいても結構です。


売ること買うことへの心配・不安・悩み‥お聞かせください。お気軽にご相談ください。


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不動産のお取引で失敗や後悔することが無いように、そして、もっと磐田市福田の魅力を知っていただき、末永く住んでいただく人をもっと増やしていきたい。私が住む街「磐田市の福田」をもっと元気にしたい!そんな思いで書いています。