■相続登記が義務化される話
相続登記とは、被相続人が亡くなられたことによって被相続人が所有していた不動産（土地や建物）を取得した相続人が、その所有権を自分名義に変更する手続きのことです。
分かりやすく言うと、親（被相続人）が亡くなったことで、親が所有していた不動産を取得した子（相続人）が、その所有権を自分名義に変更する登記のことです。
そして、法改正によってこれまで義務がなかった相続登記が、遅くとも2024年4月までに義務化されることになりました。
そこで今日は、相続登記の期限と新しいルールについてシェアします。
■2024年までに相続登記が義務化されます
2021年4月の法改正により、遅くとも2024年4月までに、これまで法的義務がなかった相続登記の申請が義務化されることになります。
これにより、不動産を所有者していた人が亡くなられ場場合、相続人に対して原則として3年以内に相続登記を申請しなければならないという義務が発生します。
なぜいまごろ義務化されるのでしょうか？
不動産の所有権は所有者の住所や氏名を法務局で「登記」することで公示されていますが、所有者に変更があっても所有権移転登記を行わず放置していると、登記事項から現在の所有者を調べることができなくなってしまいます。
相続登記の義務化は、相続によって発生した所有権移転登記を行わないことよって発生する「所有者不明土地問題」を解消する方策のひとつなのです。
磐田市の福田に限らず、相続登記をやってない土地が多くて、いい場所にある土地だけど相続されたであろう実際の地主さんがどこにいるのかわからない土地がゴロゴロあります。
■相続登記義務化とその他の改正ポイント
所有者不明土地が発生する原因は、6割以上が相続登記をしていないこと、3割以上が住所変更登記をしていないことが原因となっています。
これらのことを踏まえての改正ポイントは、
１．相続登記の義務化
２．相続人申告登記の新設
３．住所変更登記の義務化 の３つです。
１．相続登記の義務化と罰則
相続によって不動産の所有権を取得した人は、相続の開始を知り、かつ所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
遺贈によって所有権を取得したと受遺者にも同様の義務が課せられます。遺贈とは、遺言によって財産を譲り渡すことです。
なお、相続人全員での遺産分割協議がすぐにまとまらない場合は、いったん民法上の法定相続人の法定相続分での登記をすることで一時的にこの義務を免れることができます。そして後日、遺産分割協議がまとまり成立したときは、その成立の日から3年以内に改めて遺産分割内容で相続登記しなければなりません。
正当な理由がないにも関わらず、相続登記の申請義務を怠ったときは、10万円以下の「過料」が科されます。
２．相続人申告登記の新設
「相続人申告登記」は、相続登記の義務化による負担を軽減するために設けられた新制度です。
一般に相続登記を申請するためには、戸籍などの資料収集をはじめ、相続人の確定、相続人全員での遺産分割協議、そして登記資料の作成など、様々な事務処理やハードルをクリアする必要があります。
しかし、相続が親族間でもめて遺産分割協議が長引くなど、正当な理由で期限内に相続登記の申請ができない場合があります。
その場合「法定相続登記をすれば一時的にこの義務を免れることができます」と書きました。
ただ、一時的な措置と言っても法定相続登記も、確定的な相続登記と同様に時間も費用も必要になりますので、これらの負担を軽減するため簡略化されたのが「相続人申告登記」です。具体的には、相続人の1人が、相続の開始や自分が相続人であることを法務局に申告することで、相続登記の申請義務を履行したものとして認められます。
この申告をすることで申告者の住所氏名などが登記されます。
ただし、「相続人申告登記」は、確定的な相続登記を行うまでの一時的な措置ですので、 「相続人申告登記」を行ったからと言って「相続登記」をしなくてもいいというものではありません。
そして、「相続人申告登記」後に遺産分割協議がまとまり成立したときは、その成立から3年以内に遺産分割に基づく相続登記を申請することが義務付けられています。
３．住所変更登記の義務化
所有権の名義人が住所変更登記を怠るとその所在が不明で連絡が取れない状況になることも、所有者不明土地が発生する大きな要因となっています。
そこで、法改正で所有者の「住所変更登記」も義務化されました。
具体的には、登記記録上の所有者の氏名や名称、住所に変更があったときは、その変更があった日から2年以内に氏名名称や住所の変更登記をしなければなりません。
そして、正当な理由がないにも関わらず、住所変更登記の申請義務を怠ったときは5万円以下の過料が科されます。
住所変更登記の義務化は、改正の公布から5年以内に施行されることになっていますので、遅くとも2026年4月には義務化されることになります。
■すでに相続が発生している不動産もする
相続登記の義務化が施行される以前に、すでに相続が発生していて相続登記が未了である場合も施行から3年以内、つまり遅くとも2027年までに登記の申請をしなければなりません。
住所変更登記も同様に、施行から2年以内、つまり遅くとも2028年までに登記を申請しなければならないことになっています。
したがって、現在すでに相続や住所変更が発生し、登記をしないで放置している不動産についても、必ず登記をしなければならない期限が来ることになります。
特に相続登記の場合は、時間が経てば経つほど相続人が増え、集める資料も多くなり、遺産分割協議も長引くなど、時間と手間と費用が必要です。
いつかはしなければならないのであれば、早めに取り掛かることをお勧めします。
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